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 行业动态

旅游地产不是地产

发布时间:2015-04-27 查阅[881]

 

一、中国旅游度假经历的三个时代

 

大家对旅游都不陌生,过去中国旅游度假一直都很火,但并不是身处其中的都赚钱。总结一下,中国旅游度假在经历三个时代的变化。

 

05年之前,旅游称之为跟团游时代。这个时代的特点是观光游,吃住游购娱,诞生了5A景区、5星酒店,火车,汽车。比较有代表性的是5A风景区:少林寺,黄果树、黄山风景区;5星酒店:洲际,皇冠,金陵,锦江;旅行社:国旅、中青旅、港中旅。这个阶段的营销特点是政策导向,人们的消费特点是第一次出门,尝鲜,走马观花,一次性消费居多。

 

05年-14年,旅游称之为自助游时代,这十年人们不再拘泥于跟团游,开始自己选择交通,酒店,景区,自己安排行程。这个阶段OTA快速发展,连锁酒店,度假村,租车行业,飞机,高铁快速发展,风景区大量多元化发展,并且开始有很多典型的度假区出现,旅游地产也应运而生。典型举例:度假区:丽江、三亚、桂林、黄山度假区;快捷酒店:如家,汉庭,七天;OTA:携程、艺龙、去哪儿、途牛、百程。这个阶段的营销比较市场化,大家都开始尊重市场,竞争白热化,消费特点在推陈出新,不断升级,如休闲,周边游,自助游,深度游。

 

15年开始进入度假时代。事实上从12年13年开始,度假的味道开始呈现,百度一个关于行业的报告提到,14年国内五一,十一的客流增速已经赶不上其它小节日的增长,说明人们开始休闲化,度假化,那些去过很多风景区的人不再对稀缺风景感到惊奇。虽然现在还会有很长一段时间出现假日景区人流客满扎堆的情况,但是我相信度假的风气开始形成,我认为15年之后中国开始进入度假时代。这一阶段特点度假,休闲度假,深度度假,这个阶段代表性的产品会出现,比如一价全包度假产品,还会有很多度假村新模式出现。精品酒店包括:裸心谷、安缦、悦榕庄、逸景营地、地中海俱乐部、帐篷客、隐居集团等;营销方式也开始小众化,聚焦部分客户的需求,包括:赞那度、feekr、6人游、麦田亲子等。

 

二、2015年会是精品酒店的风口,中国人经营的精品酒店将逆袭国外酒馆品牌

 

2015年会是精品酒店,乡村酒店,精品民宿等发展的风口,会有大量的项目涌现出来。这将进一步带来中国未来3-5年精品酒店(文化主题,自然主题,特色主题)的投资和发展,从而促进土地使用权政策的灵活性放开。而对于旅游地产来讲,喜与忧也在于。

 

到目前为止,五星级酒店还是国外酒店管理品牌的天下。而过去几十年酒店行业的发展,快捷酒店品牌如家七天汉庭锦江之星等已经牢牢占据主要市场,而五星级酒店国内酒管品牌还比较弱势,未来也不好说。但是客户的喜好点已经发生偏移,以替代四星级酒店为出发点,百花齐放发展起来的精品酒店将成为市场的主流,而且这一批酒管品牌将越来越多是中国的企业,全季,丽枫,逸景,隐居,故里等品牌快速发展。

 

三、旅游地产的未来

 

度假时代和旅游时代对比,客户的消费特点是客单价增加;体验效果第一,价格第二;重复性消费。如果一个地方你一辈子去一次,那是观光;如果一年去一次,那是休闲游;如果一想到就去,那就是度假,而度假和旅游地产就在此一步之遥。所以,我认为度假改变的不仅仅是旅游市场,会对地产行业有很大的影响。

 

 

分时度假起源于欧洲滑雪度假村,1940年在美国开始兴起,那时候正是美国房地产泡沫破灭的时候。美国第一批分时度假酒店是旅游地产改造的,现在在卖的,都是为分时度假而设计和建造的,这是尊重客户需求的变化。

 

其实分时度假在中国做了十年了,没有做起来的真正原因是中国过去十年地产行业如此繁荣,根本就没有分时度假生存的土壤,也没有真正的度假产品。这几年,变化开始显现,首先大家对于地产升值的预期降低,开始往消费转移;第二,很多精品度假村开始出现。所以分时度假才会迎来春天。至于风险控制等,都是可以解决的。

 

四、未来商业竞争在经营客户:旅游度假与商业地产殊途同归

 

传统住宅地产已进入暮年,商业地产已进入中后期,旅游地产岌岌可危,但是还有机会。谁先放下身段,谁先壮士断腕,谁可能会迎来新的巅峰,机会在于重新理解消费者。

 

万达(等商业地产)通过商场,电影院,住宅等做客户,而旅游度假同样是一个很好地入口。这个入口会进入一个巨大的市场,会产生巨无霸公司。

未来谁最有可能是最大的度假公司?第一是携程,去哪儿这一类抓住度假客户的公司,所以梁建章不愿意被BAT收编,因为他有信心做出一个BATC时代;第二是万科,中信,万达这样的地产商。而且携程的可能性最大,因为他手里边有客户;说万科,万达,中信的原因是也是因为他们手中有客户,最有可能购买旅游地产作为第二个房子,但是他们有一个问题,放不下身段。第三个是酒店管理公司,我判断未来大家一定喜欢住的是中国人管理的酒店、度假村:嘉华,绿城,锦江,华住,铂涛,崛起的原因只有一个,谁更懂客户?

 

未来地产,住宅地产,包括商业地产,经营客户,包括投资的思路都要变化。因为之前赚钱太快了。其实大家想一下,地产繁荣的背后是巨大的浪费,闲置。其实我个人是不看好未来地产的。但是并不是说没有机会,比如我认为中国最大的旅游地产公司即将出现,关键是思路要转型。

 

旅游地产和商业地产背后经营客户的思路是一致的。商业地产目前也是经营客户的思路:如果在商场购物,吃饭的人,最后是在这里订了机票,去度假,去买了旅游地产,这其实是一个价值链的整合。商业地产也是一个非常入口,但是对于客户,你了解到多少,你又用到了多少。交叉客户群,如何据此作文章,这是一个机会点。复星不惜加价三倍收购地中海俱乐部,也是为了抢占旅游度假这个入口。最近网上传万达和复星竞价收购英国一连锁度假村,也体现了行业大佬对趋势的判断。

 

     

 



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